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北京新房驚現價格踩踏潮!庫存壓頂、政策背刺,降價能救市嗎?

發布時間:2025-02-27 17:19:09 發布用戶: 15210273549

1.小陽春遇冷:新房價格“失守”,一線城市分化加劇
2025年開局,北京樓市并未迎來預期中的“小陽春”。國家統計局數據顯示,1月北京新房價格環比下降0.4%,而同期上海、深圳分別上漲0.6%和0.2%,廣州持平。二手房市場雖整體趨穩(北京微漲0.1%),但新房市場已陷入“以價換量”的惡性循環。

典型案例:

  • 朝陽金盞板塊:低密洋房單價從6萬+降至4萬+,跌幅超30%;
  • 昌平北清樾府:特價房3.7萬元/㎡,較指導價5.6萬元/㎡腰斬;
  • 石景山元璽:網簽均價從7.56萬跌至7.22萬,去化率僅30%。

數據印證:

  • 截至2月19日,北京新房網簽量僅千套,庫存突破7.5萬套,去化周期達20.7個月,遠超上海(12個月)、深圳(15個月)。
  • 克而瑞報告指出,北京超36個月去化周期的板塊多達4個,土地市場持續遇冷,石景山新地塊樓面價較周邊低1萬元仍底價成交。

 

02.政策“背刺”與品質內卷:新房陷入雙重踩踏
2025年1月,《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理技術要點》正式試行,允許第四代住宅設計(如封閉陽臺、風雨連廊、空中花園),直接沖擊存量新房競爭力。

市場影響:

  • 規劃倒逼降價:老項目為避免被“后浪拍死”,加速拋售。例如,豐臺某項目因設計過時,開盤一年去化率不足18%,均價下跌25%;
  • 品質焦慮蔓延:購房者持幣觀望,期待“更優設計、更低價格”的新盤入市,形成“越等越跌”的負反饋。

專家觀點:
國務院發展研究中心鄧郁松指出,當前樓市復蘇動能分化,一線城市需警惕“政策迭代引發市場預期紊亂”,建議通過差異化供地穩定價格體系。


03.供應過剩VS需求疲軟:北京樓市困局何解?
與上海、深圳相比,北京新房市場長期缺乏“現象級網紅盤”帶動熱度。2025年初被寄予厚望的海開頤海澐頌因設計缺陷推遲入市,進一步削弱市場信心。

深層矛盾:

  1. 需求端:居民收入預期未明顯改善,購房決策更趨理性,傾向“撿漏”而非追漲;
  2. 供給端:土地財政依賴下,郊區地塊過量供應,核心區優質地塊稀缺,加劇結構性失衡;
  3. 政策端:限購門檻仍為全國最嚴,非京籍購房需5年社保,抑制潛在需求釋放。

破局方向:

  • 短期:優化限購政策(如降低社保年限、放松非普宅認定),激活改善需求;
  • 長期:調整供地結構,優先推出核心區“好房子”地塊,重塑價格標桿。

04.引用資料與數據來源

  1. 國家統計局2025年1月70城房價數據;
  2. 克而瑞《2025年1月中國房地產企業銷售TOP100》;
  3. 國務院發展研究中心鄧郁松對樓市分化的研判;
  4. 中指研究院關于北京土地市場的監測報告;
  5. 《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理技術要點》政策文件。

05.最終結論

北京新房市場的“踩踏潮”本質是供需錯配與政策迭代的疊加效應。短期降價或可加速去庫存,但長期需通過 精準政策松綁+品質升級+預期管理 組合拳重建市場信心。若調控滯后,北京或成一線城市中唯一“以價換量”的例外,進一步拉大與滬深的差距。

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